La Cassazione con la sentenza n. 23508/2022 stabilisce che il creditore assegnatario di un immobile prima locato e poi sublocato, anche se il contratto è anteriore al pignoramento, può non rispettare la locazione se il canone è inferiore di 1/3 a quello giusto, anche se il dato risulta dal raffronto tra il canone della locazione e quello della sublocazione.

La vicenda

Un creditore procedente pignorava un immobile adibito ad albergo, di proprietà di una società sua debitrice. L’albergo, però, era stato locato ad una società (per circa € 46.000,00 annui) e, successivamente, veniva subaffittato ad altra società (per il maggior importo di € 120.000,00 di canone annuale). Il creditore assegnatario ex art. 590 c.p.c. del detto immobile, intimava precetto per rilascio della struttura alberghiera alla sublocataria, che lo deteneva, a suo dire, senza titolo. La società sublocataria interveniva in giudizio e la precettante chiedeva la dichiarazione di inopponibilità sia del contratto di locazione che di quello di sublocazione perché non trascritti prima della trascrizione del pignoramento e perché stipulati a canone vile.

 Il Tribunale, preso atto che i sublocatori avevano nel frattempo rilasciato l’immobile alla assegnataria, dichiarava cessata la materia del contendere. La conduttrice dell’immobile però appellava la decisione e nel prosieguo del giudizio la Corte di secondo grado rilevava che il contratto di locazione è in realtà opponibile alla società assegnataria non solo perché  rinnovato automaticamente ex lege e perché avente data certa anteriore al pignoramento, ma anche perché non era regolato a prezzo inferiore di un terzo rispetto a quello giusto o risultante da locazione precedenti.

La società assegnataria non poteva quindi procedere all’esecuzione forzata per ottenere il rilascio dell’immobile e decide quindi di ricorrere in Cassazione sollevando sei motivi tra i quali preme evidenziare il terzo, con il quale la ricorrente fa presente che il primo contratto di locazione tra l’originaria locatrice e la società conduttrice prevedeva un canone annuo di 46.481,16 euro, mentre la sublocazione ne applicava uno di 120.000,00 euro annui.

La soluzione

La Cassazione accoglie il terzo motivo sollevato perché  fondato e dopo una argomentata motivazione pronuncia il seguente principio di diritto, al quale il giudice del rinvio deve attenersi “”Ai sensi dell’art. 2923, comma 3, c.c., l’acquirente della cosa pignorata può liberarsi dall’obbligo di rispettare la locazione stipulata anteriormente al pignoramento ove dimostri che il canone locativo è inferiore di un terzo al giusto prezzo, oppure a quello risultante da precedenti locazioni; nello scrutinio del primo tra i due suddetti parametri, in particolare, il giudice ben può far ricorso a qualsiasi argomento di prova offerto dalle parti, compresi le presunzioni, nonché gli elementi ricavabili dal raffronto del canone della locazione con quello di una successiva sublocazione del medesimo immobile, stipulata dal conduttore, se del caso procedendo ad una comparazione in termini percentuali e comunque coerente con i criteri di estimo, soprattutto ove l’immobile sia stato sublocato in estensione diversa rispetto a quella della locazione originaria”.

In quest’ottica, pertanto, il creditore procedente può fornire prova dell’ingiustizia del valore del contratto di locazione (ai sensi dell’articolo 2923 c.c., comma 3), senza alcuna limitazione ed è certamente utilizzabile anche il contratto di sublocazione, da considerare quale parametro per giungere alla valutazione circa la giustizia o meno del canone della prima locazione, sia pure una volta adeguatamente rapportato al contesto in cui è avvenuta la prima stipula.